Medidas extraordinarias adoptadas en materia de arrendamientos de locales de negocio

Medidas extraordinarias adoptadas en materia de arrendamientos de locales de negocio

El Boletín Oficial del Estado publicó el pasado miércoles el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, por el que se han aprobado medidas extraordinarias para modular el pago de alquileres de locales de negocios de autónomos, profesionales y pymes cuya actividad económica se ha suspendido o se ha reducido drásticamente como consecuencia de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

1.MEDIDAS ADOPTADAS

Se contemplan dos escenarios, en función de la consideración que tenga el arrendador:

1.1 Cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o “gran tenedor”

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria, podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor – entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.-, la concesión de una moratoria en el pago de la renta.

La moratoria establecida es automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación provocada por el COVID-19, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citados, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

El arrendatario deberá solicitar la moratoria al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020. La moratoria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que previamente ya se hubiera alcanzado un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

1.2 Cuando el arrendador no sea una empresa o entidad pública de vivienda o un “gran tenedor”

El arrendatario podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda siempre que dicho aplazamiento o rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario. Dicha moratoria o aplazamiento no operará de forma automática, precisando del acuerdo de las partes.

Exclusivamente en el marco de dicho acuerdo, las partes podrán disponer libremente de la fianza legal a los efectos de aplicarla al pago total o parcial de alguna de las mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la fianza, el arrendatario deberá reponer su importe en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

El arrendatario podrá solicitar la moratoria al arrendador en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020 siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.

2. BENEFICIARIOS DE LAS MEDIDAS

Podrán acceder a las medidas los autónomos y pymes cuando cumplan los siguientes requisitos:

2.1 Autónomos 

  1. Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2.2 PYMES

1.Deben cumplir los requisitos previstos en el  artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital para formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados, es decir, sociedades que durante dos ejercicios consecutivos reúnan, a la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:

a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros

b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros

c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

2. Su actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

3. En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

3. ACREDITACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS PARA SOLICITAR APLAZAMIENTO DE LA RENTA

El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3 del RDL 15/2020 deberá acreditarse mediante la presentación por parte del arrendatario de la siguiente documentación:

  1.  La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
  2.  La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

4. CONSECUENCIAS DE LA APLICACIÓN INDEBIDA DE LA MORATORIA

Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3 del RDL 15/2020, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

A la vista de lo expuesto anteriormente, es probable que se plante la siguiente cuestión, ¿qué ocurre en caso de aquellos arrendatarios que cumplan con los requisitos del art. 3 del RDL 15/2020 y con anterioridad a la aprobación de estas medidas hayan llegado a acuerdos de reducción de la renta o aplicación de moratorias en el pago en el alquiler y dichos acuerdos alcanzados sean menos ventajosos que las medidas que pueden adoptar en virtud de la presente norma? El RDL 15/2020 únicamente regula una moratoria automática  en aquellos casos en los que el arrendador sea empresa pública o sea considerado “gran tenedor” por lo que, en estos casos, la medida debe ser aceptada por éste con la única excepción de que hubiera un acuerdo previo de aplazamiento o reducción de renta entre las partes. Nada más específica el RDL 15/2020 sobre estos acuerdo previos, por lo que no está prevista la posibilidad de que el arrendatario pueda acogerse a las medidas si este acuerdo finaliza con anterioridad al periodo máximo establecido por el RDL 15/2020 para la aplicación de la moratoria (periodo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y hasta cuatro meses) o si el acuerdo alcanzado con el arrendador es “menos ventajoso”.  Por tanto, en nuestra opinión, en estos casos el arrendador no está obligado a aplicar la moratoria en las rentas establecida por esta RDL 15/2020, siendo únicamente  posible su aplicación si media acuerdo entre las partes.

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