Decretada pelo Presidente da Republica a prorrogação do estado de emergência, a regulamentação aprovada em conselho de ministros para a renovação das medidas restritivas desde logo estabeleceu que o encerramento de instalações e estabelecimentos ao abrigo do referido decreto não podia ser invocado como fundamento de resolução, denuncia ou outra forma de extinção de contratos de arrendamento não habitacional ou outras formas contratuais de exploração de imóveis, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis em que os mesmos se encontrem instalados.
No passado dia 6 de abril de 2020 foram aprovadas medidas adicionais através da criação do regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contrato de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, aplicável também a outras formas contratuais de exploração de imóveis, no âmbito da pandemia COVID-19, aprovado pela Lei n.º4-C/2020 de 6 de abril.
Efeitos nos contratos de arrendamento comercial
1. Diferimento de rendas: Os estabelecimentos que se enquadram em situação de quebra de rendimentos podem diferir o pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigorar o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao termino desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas conjuntamente com a renda do mês em causa.
2. Limitação do direito de resolução do contrato por mora no pagamento: Não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção dos contratos, nem como fundamento de desocupação de imóveis a falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigorar o estado de emergência e no 1º mês subsequente. Além do mais, não é exigível o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas.
Considera-se existir uma quebra de rendimentos dos arrendatários não habitacionais em:
a) Estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados ou que tenham as respetivas atividades suspensas
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- ao abrigo do decreto n. º2-A/2020 de 20 de março ou;
- por determinação legislativa ou administrativa;
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b) Estabelecimentos de restauração e similares, ainda que mantenham a atividade para efeitos de confeção destinada ao consumo fora do estabelecimento ou entrega ao domicílio.
Efeitos nos contratos de arrendamento urbano habitacional
1. Limitação do direito de resolução do contrato por mora no pagamento: o senhorio apenas poderá resolver o contrato de arrendamento, por falta de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, se o arrendatário, que tenha uma quebra nos seus rendimentos, não proceder ao seu pagamento, no prazo de 12 meses contados do termo desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda de cada mês.
2. Apoio financeiro a inquilinos e senhorios pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P. (IHRU, I.P.)
Desde que tenham comprovadamente uma quebra superior a 20% dos rendimentos, tanto os arrendatários, que se vejam incapacitados de pagar a renda da sua residência permanente como os senhorios habitacionais, podem solicitar ao IHRU, I.P. a concessão de um empréstimo sem juros, caso o rendimento disponível restante do agregado familiar seja inferior ao indexante dos apoios sociais (IAS), isto é, €438,81:
No caso dos arrendatários: para suportar a diferença entre o valor da renda mensal devida e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço de 25%, de forma a permitir o pagamento da renda devida;
No caso dos senhorios: para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga.
A concessão dos empréstimos sem juros será regulamentada pelo IHRU, I.P., a qual ainda não existe, pelo que estes apoios não se encontram, ainda, disponíveis.
Considera-se existir quebra de rendimentos:
1. Dos arrendatários habitacionais:
a. Quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e,
b. A taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário, calculada como percentagem dos rendimentos de todos os membros daquele agregado destinada ao pagamento da renda, seja ou se torne superior a 35%.
2. Dos senhorios habitacionais:
a. Quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior; e
b. Essa percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei
A demonstração da quebra de rendimentos será efetuada nos termos de portaria a aprovar pelo governo, a qual, na presente data, ainda não existe, pelo que a medida para o arrendamento urbano ainda aguarda a regulamentação para poder ser aplicada.
Como devem os arrendatários proceder para beneficiar do regime previsto na presente lei?
Os arrendatários que se vejam impossibilitados do pagamento da renda têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até cinco dias antes do vencimento da primeira renda em que pretendem beneficiar deste regime, juntando a documentação comprovativa da situação.
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